Một là, Thông tư 07 mở rộng nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, theo Thông tư 09 trước đây, trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp). Tuy nhiên, khoản 3 Điều 5 Thông tư 07 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.” Theo đó, trao quyền chủ động cho các chủ thể khi thực hiện thủ tục rút bớt tài sản thế chấp nói trên. Như vậy, trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp hiện tại có thể thỏa thuận không tiến hành thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp. Điều này cũng tương thích với quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật Nhà ở 2014.

Hai là, mở rộng các trường hợp đối tượng tài sản để đăng ký thế chấp.

Điểm c khoản 1 Điều 11 Thông tư 09 quy định: “ Việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải gắn với thửa đất nơi có tài sản”, tuy nhiên Thông tư 07 đã lược bỏ quy định này; đồng nghĩa với việc cho phép các chủ thể tự do lựa chọn tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để đăng ký thế chấp, không nhất thiết phải là tài sản phải gắn với thửa đất nơi có tài sản.

Ba là, Thông tư 07 cũng bổ sung một số trường hợp được đơn giản hóa các yêu cầu về chữ ký trong các Phiếu yêu cầu để tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện, cụ thể:

- Trường hợp yêu cầu thay đổi nội dung đã đăng ký về bên nhận thế chấp, bao gồm việc (i) thay đổi do tổ chức lại pháp nhân, (ii) mua bán nợ hoặc do chuyển giao quyền yêu cầu, (iii) chuyển giao nghĩa vụ dân sự khác theo quy định của pháp luật: Phiếu yêu cầu chỉ cần chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của bên nhận thế chấp mới hoặc của người đại diện hợp pháp của bên nhận thế chấp mới;

- Trường hợp chi nhánh của pháp nhân đã được pháp nhân giao nhiệm vụ một cách hợp pháp để thực hiện chức năng về đăng ký giao dịch bảo đảm: Phiếu yêu cầu cần chữ ký của người có thẩm quyền, con dấu (nếu có) của chi nhánh được sử dụng trong các Phiếu yêu cầu (thay vì của pháp nhân) .

Thông tư 07 ban hành nhằm hướng tới việc trao quyền chủ động cho các chủ thể liên quan đến quá trình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng như đơn giản hóa các yêu cầu để thực hiện việc này. 

BBT