Pháp luật về đất đai hiện đang quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất. Thứ nhất là, Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.Thứ hai là, Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Qua thực tiễn,việc thực hiện và thi hành pháp luật trong cả nước, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư đối với 02 trường hợp trên cũng đang tồn tại nhiều cách hiểu, nhiều luồng quan điểm khác nhau.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường thì thủ tục về đầu tư và đất đai tương đối rõ ràng.Tuy nhiên, còn có tranh cãi liên quan đến quy định pháp luật về đất đai đất đai, như: Dự án được HĐND tỉnh thông qua là thuộc diện Nhà nước thu hồi; Dự án đô thị gắn với sân gôn …

Đối với dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường thì còn tồn tại cách hiểu pháp luật khác nhau về việc trình tự làm thủ tục liên quan đến đầu tư và đất đai.

Trên địa bàn tỉnh Phú Thọ, các dự án Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất đang thực hiện theo trình tự, thủ tục về đầu tư trước, sau đó mới đến quy trình của lĩnh vực đất đai. Cụ thể như sau:

1. Theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành: Việc chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận sẽ thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 73 Luật đất đai; Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. Cụ thể:

- Điều 73 Luật Đất đai năm 2013quy địnhsử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh:

“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh”.

- Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai(đã được bổ sung tại khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy địnhsử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đấtphải đảm bảo các nguyên tắc: Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất”

Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người có đất được quy định tại Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Theo đó: Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp...

Như vậy, có thể thấy theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất vẫn chưa thật sự rõ ràng, chưa giải quyết được triệt để những vướng mắc, khó khăn của các địa phương trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai.

Đến năm 2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì nội dung này mới được quy định cụ thể hơn.Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, phải có văn bản đề nghị chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp gửi Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.

Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

2. Theo Luật Đất đai năm 2024

Điều 127, Luật Đất đai năm 2024 quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế- xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như sau:

“1. Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này;

b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

c) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất”

Luật Đất đai năm  2024cho phép sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (mà trước đây, tại Luật Đất đai 2013 không có quy định về nội dung này).Việc quy định như vậy tạo điều kiện sử dụng đất thuận lợi nhằm thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…Hơn nữa,Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP còn quy định rất cụ thể đối với việcgiải quyết trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất (Điều 61 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP).

Như vậy, kể từ khi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP được ban hành và Luật Đất đai năm 2024 cùng các Nghị định sốhướng dẫn chi tiết thi hành có hiệu lực, trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế- xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng.

Theo đó, thủ tục về đất đai sẽ được thực hiện đầu tiên (trên cơ sở có kèm theo các điều kiện), sau đó mới đến thủ tục về đầu tư. Có thể nói quy định này được ban hành cũng là tinh thần của Luật Đất đai 2024, là dụng ý của các nhà làm luật để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong quá trình thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện dự án được thuận lợi hơn, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội tại các địa phương, hạn chế được cơ bản tình trạng dự án “treo”, không thực hiện được việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư có dự án nhưng phải mất quá nhiều thời gian vì chờ đợi việc thỏa thuận quyền sử dụng đất với các hộ dân./.